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4房、5房将成刚需?

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在“三胎生育政策”铺天盖地的时候,南京某购房交流团有个购房助理,很快就发了“五居室”的促销文案 虽然上述文案引来了一些嘲讽,但这样的户型在“三子时代”会成为一种流行的户型设计

第七次普查的数据一宣布老龄化社会的到来,应对政策就产生了:放开三个孩子。

5月31日,中共中央政治局召开会议,听取“十四五”期间积极应对人口老龄化重大政策措施报告,审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

会议指出,进一步优化生育政策,落实一对夫妇可生育三个孩子的政策和配套措施,有利于改善我国人口结构,落实积极应对人口老龄化的国家战略,保持我国的人力资源禀赋优势。

解放生育政策,扩大家庭人口,体现在与中国生活密切相关的“家”上,意味着更大的房子和更多的房间,也意味着改善的需求增加。

“过去,主流的家庭结构是‘三口之家’,三室是更具成本效益的选择。家庭成员的增加,将催生对125平方米以上的大中型住宅的新需求。”证券分析师赵提出。

多位接受采访的业内人士也对第一财经记者表示,从住房需求出发,以家庭为基础的居住场景确实会受到家庭数量变化的影响,大型住宅产品会更好地匹配四五户家庭。对生存空间的需求;同时,预计随着家庭单元人口的增加,对合理收纳空间、客厅、社区空间等互动空间的需求将进一步增加。

然而,“政策的出台意味着一对夫妇可以开始生三个孩子,但每个家庭的选择和需求预计需要一段时间才能逐渐显现。”华东某房地产公司说。

只需要4个房间和5个房间?

“3个孩子放开,4个房间够住吗?看看5居室的公寓!”

当“三胎生育政策”在全球范围内出台时,南京某购房交流团有购房助手,并迅速下发“五居室户型”推广文案。

虽然上面提到的文案引来了一些嘲讽,但是这种类型的户型将会成为“三孩时代”的热门户型设计。

一位熟悉房地产企业产品的资深分析师告诉《第一财经记者》,四房五厅可能只是未来三个孩子需要的。

分析师表示,“三个孩子肯定需要保姆或者父母照顾,四个房间就够了。但是老人在孩子小的时候只能有一个房间,或者两个同性孩子小的时候只能有一个房间。以后孩子长大了,还是每人需要一个房间,四个房间就行了。四房带保姆房,或者4+1房,都是不错的加分项。”

“1的房间可以是单独的房间,比如书房,面积小;也可以是开放空间,后期可以改成小卧室。比如横厅后期可以隔一间卧室;户型可以改,客厅在四房后期改五房。”她进一步分析,某房地产企业2020年发布的带有X空间设计的第七代产品就是一个例子。

除了房间数量之外,具体的空间设置还需要做一些改变。浙江1000亿房企的产品策划以过去二孩时代的变化为例。两个孩子还小的时候,客厅、厨房等公共空间需要大一些,可以增加家人相互陪伴的时间;同时,餐厅和厨房的一体化LDK设计使客厅、餐厅和厨房成为一个开放的空间,方便老人在做家务的同时照顾孩子。

随着孩子的成长,“也许对这种公共交往空间的需求会变小,对独立空间和空间舒适度的要求会变高。”上述房地产企业生产政策人说。

面积方面,“以前住房强调70/90政策,就是90平米的户型需要占住宅房产的70%,但是如果是三个孩子的家庭,这样的户型显然太小了。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,目前120平米的户型还不够,因为户型不是简单解决孩子居住问题的方案,应该增加一些功能房。预计“90以下小户型、90-144中户型、144以上大户型”的传统分类格局将发生变化。

诸葛房管数据中心分析师王小妮也认为,预计后期的土地拍卖政策将逐渐向大户型靠拢,70/90政策将成为过去式。

不仅是室内,社区空间作为“家的延伸”,对孩子的成长起着重要的作用,成为购房者考虑的因素。因此,创造儿童社区的成长氛围已经成为住宅企业社区匹配不可或缺的一部分,创造高质量的儿童社区也成为产品设计的重点之一。

“父母会来帮忙带孩子,所以其实在社区建设方面,除了孩子,老人的社交需求也是有的。”以上政策制定者提出。

二线城市可能受益最大

“如果支持生育政策真的能增强生育意愿,就会导致家庭裂变速度加快,住房需求大幅增加,从而将中国房地产市场带入第二条曲线。”RealData首席市场分析师徐小乐认为,独生子女政策转向“二孩政策”的案例支持了这一变化。

自2016年元旦以来,中国实施了全面的二孩政策。数据显示,“全面二孩”政策实施的第一年,即2016年,全国出生人口触及近年来的峰值,达到1786万人;2019年,有两个或两个以上子女的儿童占出生人口的59.5%。

二孩家庭的增加导致了住房市场产品结构的相当大的变化。

多一个孩子就意味着需要替代。据凯瑞2020年1月发布的研究报告显示,七八十年代出生的家庭,有40%因为两个孩子需要换房。

更换的目的之一是有更多的房间。以前“一家三口”只需要一套两居室,很难满足两个孩子家庭的需求。此外,老人帮孩子的现象很普遍,家庭数量的增加带来房间数量的增加:三居室、四居室公寓,老人一套、父母一套、两个孩子一套或一套一套将成为主流,交易比例将继续上升。

根据嘉里的数据,从2019年住宅市场的产品结构来看,购房整体需求由二三室变为三四室,三四室交易比例由2016年的不到50%上升到60%左右。

值得一提的是,在一线城市和很多二线城市,面积较大的房屋置换往往会带来较大的资金压力。因此,在有限的区域内规划更多的空间将成为产品设计的一个方向。

可行性研究智库分析师李耀认为,三改四的户型未来会更受欢迎,如何在同一空间内做出更大的实用面积,将成为房地产企业的新挑战。

近几年也出现了这种趋势。在回顾2019年的行业表现时,易居企业集团首席执行官丁祖昱提到,2019年三室四厅的面积正在缩小。

根据2010-2019年43个重点监测城市的商品住宅交易情况,2019年三房120平米以上和四房140平米以上的交易比例呈逐年下降趋势,平均户型面积继续呈现小型化趋势。

其实在上海等城市,小三居室目前也挺受欢迎的。"现在很多房地产企业的产品都做成多户型,哪怕面积很小."华北某房地产公司的一位人士告诉记者,产品都是结合客户需求的。

根据某排名前15的房地产企业2020年客户需求调研报告,客户需求类型以三室为主,占52%,其次是四室,占32%;面积方面,刚需要80-100平米的客户基本选择三室。

“每个人都关心生活的实用性,”浙江一家1000亿住房企业的一名人士告诉记者。"在预算可控的前提下,最大限度地利用居住空间."

事实上,多位受访的业内人士提到,由于总房价的高压力,一线城市三个孩子的意愿可能不是很强烈。

徐小乐认为,三孩政策最大受益城市是二线城市,基础设施和居住环境较好。未来随着一线城市人口回流和三四线城市人口转移的趋势,二线城市在人口方面有望超过一线城市。

业内也有一批受访者对这一政策持保守态度,未来效果取决于后续配套政策能否提供足够的保障。

中智研究院指数部副主任陈文静表示,“三胎”生育政策的出台是中国应对人口老龄化和子女数量下降的重要举措,也将在一定程度上推动新增人口的阶段性增长。但新数字还是要靠配套政策的支持,以及对孩子教育、住房、税收等方面的全方位支持。将有效提高适龄群体的生育意愿。

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